Кому нужны заброшенные магазины?
Немного истории. Победив на выборах в 2004 году, новая команда была вынуждена с первых же дней решать проблему погашения 400-миллионого долга за энергоносители. Покрыть его реально можно было только за счет продажи муниципальной земли и недвижимости. В короткие сроки провели инвентаризацию всех бесхозных и незанятых объектов. Разработали целую программу по включению в оборот многочисленных заброшенных подвальных помещений. Чтобы у них поскорее появился хозяин, готовый привести их в божеский вид и начать рачительным образом использовать.
Чудо-аренда за
10 рублей в год
Сразу же выяснилось, что реальные ставки аренды нежилых помещений в Климовске весьма далеки от рыночных и многократно ниже, чем в соседних регионах. Некоторые коммерсанты умудрялись платить за аренду помещений чисто символические 10 рублей за кв. метр в год. И городским Советом депутатов было принято решение приблизить ставки к рыночному уровню. Тем более что обнаружилось немалое количество арендаторов, которые, за считанные рубли снимая просторные помещения, не занимаются сами в них какой-либо полезной для города деятельностью, а сдают их других людям, взимая уже гораздо более высокую арендную плату. В итоге большие суммы вместо того, чтобы пополнить дырявую муниципальную казну, уходили в мошну недобросовестных предпринимателей.
Хотя арендная плата и была заметно повышена, при этом отцы города предприняли все, чтобы от этой вынужденной меры не пострадали социально значимые объекты. Такие предприятия, как «Рембытмашприбор» и ряд других, осуществляющие ремонт холодильников, радиолектроники, часов, предоставляющие различные доступные для населения бытовые услуги и т.д., нововведений практически не заметили.
Выборочно подошли городские власти и к предприятиям потребительского рынка. Даже в преддверии 60-летия Великой Победы была разработана и специальная программа дисконтных карт для участников Великой Отечественной войны и ряда социально не защищенных слоев населения…
Можно ли наполнить водой дырявую бочку?
Но в первый же год выяснилось, что повышение арендной платы совершенно не выгодно городу. Практически все дополнительно полученные деньги вскоре «сгорели», поскольку ровно на эту сумму была сокращена субвенция из областного бюджета нашему дотационному городу. Более того, при формировании прогноза социально-экономического развития нашего города на следующий год опять же ровно на такую сумму увеличили и план получения дополнительных доходов. Таким образом, попытки увеличить поступления в муниципальную казну за счет увеличения арендной платы стали столь же бессмысленным занятием, как попытки наполнить дырявую бочку, выливая в нее все новые и новые ведра. Вдобавок с прошлого года, согласно изменениям Бюджетного кодекса, наш город начал платить прежде не существовавший налог на имущество в размере 8 млн. рублей. Поэтому сейчас ежегодно повышается, вследствие инфляционной составляющей, лишь расчетная базовая ставка, утверждаемая Губернатором Московской области. А городские власти с той поры, т.е. с 2004 года, выйдя на средние по Подмосковью цифры, больше не используют данное им законом право самостоятельно поднимать арендную плату.
Продавать
или не продавать?
Так лучше? Универсам сети «Пятерочка»
В результате жизнь снова заставила руководителей города заняться расчетами. Но уже несколько другого коленкора – в плане возможной выгоды от продажи муниципального имущества.
В 2004 году, когда в город пришла новая команда управленцев, поступления в муниципальный бюджет от аренды нежилых помещений составляли примерно 14 млн. рублей, а за землю – 12 млн. Отсюда и выросли кристально ясная альтернатива и предельно простая арифметика. Первый вариант: так и продолжать зарабатывать на аренде нежилых помещений все те же примерные 14 млн и 6 из них отдавать в виде налога, получая в остатке мизерную прибыль. Ведь попытки повысить арендную плату бессмысленны - разница тут же срезается за счет сокращения на следующих год цифр областной субвенции.
И другой вариант: периодически, тщательно изучая и анализируя рынок, продавать часть помещений и немногие пустующие участки земли, получая в итоге куда более солидную прибыль. Ведь деньги от реализации муниципальной собственности в 100% объеме идут в городскую казну. И тогда появляется возможность заменять вконец развалившиеся тепловые, водопроводные и канализационные сети, восстанавливать разбитые дороги, обновлять десятки лет неремонтируемые подъезды домов и т.д.
Но и это еще не все.
Собственник, который выкупает помещение, потратив собственные кровные, неизбежно становится гораздо более серьезным хозяином, нежели арендатор-временщик. Он будет охотно вкладывать собственные средства в реконструкцию, капитальный ремонт и приведение в порядок внешнего вида помещения, закупать качественное оборудование, поскольку все это сразу же существенно увеличивает стоимость принадлежащей ему недвижимости.
Приватизация начинается
И вот в 2006 году была сформирована принятая климовским Советом депутатов комплексная программа приватизации нежилых помещений. И в полном соответствии с действующим законодательством, размещая в СМИ информацию о проведении соответствующих конкурсов, Комитет по управлению имуществом стал осуществлять продажу таких помещений. Выходила солидная прибыль для городского бюджета. Некоторые помещения уходили по цене до 3-4 тысяч долларов за кв. метр. Кстати, такая же ситуация и с продажей немногих свободных земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Они реализуются в нашем городе только на аукционах. В итоге стоимость сотки земли достигает нередко семи, а то и девяти тысяч долларов.
Прежде чем проводить аукцион по продаже помещения, оценивается, «стоит ли овчинка выделки», и просчитывается сумма, которую планируется получить. И, как правило, по результатам всех последних аукционов итоговая сумма реализации превышала ожидаемую примерно в 2 раза.
Заметим в очередной раз, что план продажи практически не затрагивает помещения, занимаемые социально ответственным бизнесом, или предприятия, обслуживающие незащищенные слои населения – киоски «Роспечати», «Рембытехнику», отделения связи, различные объекты и пункты по мелкому ремонту и бытовым услугам. Эти муниципальные помещения никогда не будут проданы, да и ставка арендной платы там существенно ниже даже средней по городу. А вот для остальных существует рыночный подход – раз бизнес предлагает свой товар или услуги по рыночным ценам, то и город имеет полное моральное право продавать свои ресурсы - муниципальные помещения - точно на таких же условиях.
Как за раз получить
200-летнюю
арендную плату?
Универсам сети «Копейка»
Общепринятым в бизнесе является критерий, согласно которому продавать активы выгодно, когда полученная сумма равна как минимум пятилетнему доходу от их использования. А в случае с климовской недвижимостью прибыль стабильно составляет не меньше 12-14-летней суммы арендной платы. Но часто доходит до 25-летней планки, а по некоторым помещениям достигает и 50-70-летней величины. Например, здание по ул. Ленина, д. 2/2 ежегодно приносившее в виде арендной платы суммы в пределах 60-70 тыс. рублей, на аукционе удалось реализовать за 13 млн. рублей. Нетрудно подсчитать, что эту сумму город, сдавая строение, заработал бы лишь примерно через 200 лет!
Процесс приватизации тщательно продумали применительно к решению какой-либо актуальной и социально важной для города задачи. В 2005 году это было снятие глобальной проблемы с круглосуточным водоснабжением, в 2006-м - приведение в порядок тепловых сетей, в прошлом году деньги в основном пошли на погашение муниципальной части платежей за строительство универсального спортивного центра «Юность». Поэтому остается только удивляться, что и сегодня оппоненты нынешней власти предлагают в своих предвыборных агитках не трогать муниципальные помещения, словно все бесчисленные проблемы города сами собой рассосутся.
Кроме того, тщательная ревизия нежилых помещений, непонятно кому до того момента принадлежавших, позволила перевести их в разряд жилых и выделить очередникам добрую дюжину 2-3-комнатных квартир. Собственник заброшенного здания молочной кухни на Весенней отремонтировал его, и теперь там располагается филиал престижного московского вуза. А на Гривно в аналогичной развалюхе после восстановления работает современный фитнес-центр. Новые прекрасные помещения на месте заброшенных зданий и помещений в итоге появились у социально важных структур – городской администрации, Управления образования, Комитета КСМ, климовской «Электросети», городского архива, муниципального музея и так далее.
Когда говоришь, что думаешь, думай, что говоришь
Средняя арендная плата в городе сегодня составляет 2700-3000 рублей за квадратный метр в год. А реальные рыночные расценки приближаются к 15 тысячам рублей. Где тут «удушение» мелкого бизнеса? Сумма аренды по расчетам предельно проста и понятна - берется базовая ставка арендной платы, утверждаемая губернатором Московской области, а далее в ход идут различные поправочные коэффициенты к ней, определяемые городским Советом и зависящие от вида деятельности предпринимателя и места расположения помещения.
Немало упреков можно слышать и после каждого конкурса по реализации нежилых помещений: мол, арендовавшие его прежде хозяева вложили в ремонт и реконструкцию большие деньги, а теперь фактически их потеряли. Но ведь люди должны были думать, когда вкладывали средства в арендованные на короткий срок помещения. Вы ведь не будете делать евроремонт в квартире, которую снимаете на пару месяцев? Тем более планы приватизации были объявлены заранее, и те, кто всерьез думал о своем будущем, имел возможность сообразить, как найти деньги и выкупить ставшие уже родными помещения. Да и закон стоит на стороне предпринимателя, вложившего большие деньги в повышение реальной стоимости помещения. Он вполне может, имея соответствующие затратные документы на руках и проведя официальную экспертизу, потребовать возмещения своих затрат по суду.
Но нельзя поддерживать предпринимателей за счет интересов горожан. Законы бизнеса порой суровы, но справедливы. Вы же не будете продавать собственную квартиру человеку значительно дешевле, чем предложил другой покупатель, только потому, что вы ходили с ним в свое время в один детский сад?
Подталкивает к приватизации муниципального имущества жестко в срок до 1 января 2009 года и федеральный закон №131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в РФ». В частности, его ст. 85, говорящая об отчуждении муниципального имущества, не подлежащего перепрофилированию или не переданного в федеральную собственность.
Универсам «Марка»
Конкуренция – крупные проблемы мелкого бизнеса
Местные предприниматели часто ругают городские власти и за то, что в наш город стали в значительном количестве приходить иногородние бизнесмены, особенно сетевые компании. Но тут позиция мэрии остается неизменной на протяжении всех последних лет: стабилизировать и развивать рынок цен возможно только за счет здоровой конкуренции, а не за счет искусственных административных ресурсов. Чем больше предложений и их выбор, тем выше качество обслуживания населения и ниже розничные цены. И это не просто красивая теория: по официальной статистике сегодня Климовск находится в самом низу общеобластной сводной таблицы по темпам роста цен на основные продукты питания. Без пришлых солидных фирм - «Глобуса», «Копейки», «Дикси», «Пятерочки» - это было бы просто невозможно. Распространение крупных торговых сетей сегодня происходит практически во всем мире.
Они во многом вытесняют мелкий бизнес за счет закупок огромных партий товаров, низких накладных расходов на единицу продукции, за счет большего выбора товаров и более низких цен, наконец. Вынужденно конкурируя с сетевиками, и другие представители городского бизнеса начали во многом по-новому вести свои дела - и в плане ассортимента, и цен на товары, и в модернизации системы обслуживания покупателей, и даже в изменении внешнего вида торговых помещений и сотрудников. В конечном счете, от этой здоровой конкуренции климовчане только выигрывают. А те, кто не выдерживает честной конкуренции, должны вовремя осознать, что просто занимаются не своим делом, и искать другое применение силам и талантам.
Его величество инвестиционный контракт
Наученная горьким опытом «Грана», городская администрация теперь дает путевку в жизнь предприятиям торгового бизнеса и любым иным значимым объектам, только на основании предварительно заключенных инвестиционных контрактов. Например, Трубный завод был построен на основании Постановления правительства Московской области, сама идея и план его сооружения были согласованы со всеми заинтересованными министерствами и ведомствами Подмосковья. В итоге сегодня только КТЗ приносит свыше 50 миллионов долларов в бюджеты всех уровней, не считая создания сотен высокооплачиваемых рабочих мест. Совсем свежий пример - «Гиперглобус», давший климовчанам наглядное представление, что же такое европейский уровень торговли. Там создано около 600 новых рабочих мест со средней зарплатой почти в 20 тысяч рублей. После подписания инвестиционного контракта фирма потратила примерно 50 млн. рублей на развитие городской инфраструктуры (35 млн - детский парк, 15 млн - КНС-1). За счет «Гиперглобуса» построена развязка на въезде в город и стела, которая будет установлена на границе Климовска и т.д.
Но логика оппонентов и по этой теме просто поражает. Цитирую: «Или взять, к примеру, торговый комплекс «Глобус». Строила его ООО «Холдинговая компания «Градострой». В соответствии с инвестиционным контрактом при получении разрешения на сооружение гипермаркета, она была обязана финансировать реконструкцию детского парка, построить кольцевую развязку на въезде в Климовск, помочь в ремонте местной Церкви, капитальном ремонте канализационно-насосной станции на Западной улице, благоустроить Симферопольскую улицу и даже выделить средства на обеспечение бесплатной подпиской на газету «Местные вести» малоимущих климовчан. Обещанное, по словам генерального директора «Градостроя» В.Н. Киселёва, компания сделала. Однако наш бывший градоначальник причисляет все это к своим личным победам и без устали трубит о них во всех средствах массовой информации».
Иными словами, раз мэр и его соратники лично не месили бетон и не таскали кирпичи на строительстве всех этих объектов, значит, и никакой их заслуги в их появлении нет! Но дело все в том, что практически все вышеперечисленные пункты и появились в инвестиционном контракте не сами по себе, по предложению инвестора, а именно как ответные условия, выдвинутое мэрией в обмен на разрешение начать строительство объекта. И первоначальная сумма расходов на социальные цели, предлагалась инвестором существенно ниже, чем получилась в итоге.
А для этого потребовались неоднократные многочасовые переговоры, порой очень напряженные и даже конфликтные, в ходе которых позиция муниципальных властей в отстаивании интересов была постоянной и твердой. Что и дало в итоге столь весомый и видимый для всех положительный результат.
Налог на имущество неизбежно станет основным «кормильцем»
В 2004 году городская казна получила в общей сложности примерно 42 млн. рублей от аренды земли и помещений и их продажи, в 2005-м – уже 120 млн., в 2006-м – 130 млн., в 2007-м – около 150 миллионов рублей. Стоит заметить, что инициативу по повышению этой суммы Министерство финансов Московской области не только всячески поддерживает, но и устанавливает контрольные нормативы. Например, в нынешнем году эта контрольная цифра планового задания по зарабатыванию денег в бюджет за счет собственных ресурсов вырастет ровно в два раза. И одной арендной платой ее обеспечить просто невозможно. Конечно, эта цифра носит рекомендательный характер, но все мы живем не на Луне и отлично понимаем, что тем городам и районам, которые предпочтут существовать в роли нахлебников и просто сидеть на шее областной казны, не видать, как своих ушей, бюджетных сотен миллионов рублей на строительство путепровода или спортивного центра. Впрочем, как и полноценных субвенций и дотаций.
И отдельно стоит подчеркнуть, что, решая острые социальные проблемы сегодняшнего дня, власти Климовска одновременно тщательно продумывали и последствия своих столь решительных шагов. А ближайшее будущее налоговой политики государства уже давно предопределено. Просто не желая будоражить избирателей в преддверии выборов в Госдуму и Президента России, налоговую реформу слегка притормозили. Но давно обещано, что уже в ближайшие год-два резко возрастет налог на имущество как для юридических лиц, так и для обычных граждан - собственников квартир, гаражей и прочей недвижимости. Так что совсем скоро основная прибыль в местные бюджеты будет поступать именно от собственников нежилых помещений, а не от их арендаторов.
Роман СКАЛОЗУБ
Фото Владимира Бажина
Просмотров: 2006
№6, НОЯБРЬ 2011г.
